التفاصيل
قضاة يشرحون إجراءات دعاوى التخلية وشروط إقامتها

قضاة يشرحون إجراءات دعاوى التخلية وشروط إقامتها

2018-07-03 11:25:00

بغداد / علاء محمد

دعوى التخلية إجراء قانوني يتم بموجبه إخلاء العقار أو الممتلك المؤجر، ويحركها المالك أمام محاكم البداءة لإخلال المؤجر بدفع بدلات الإيجار أو للخلافات بينهما.

وتنظر الدعاوى التي تخص بدلات إيجار عقارات السكن من 1/1/1998 فما فوق بحسب القانون المدني العراقي النافذ، أما ما دون هذا التاريخ فتنظر وفق قانون الإيجار رقم 87 لسنة 1979 المعدل، فاذا كانت مشمولة بقانون ايجار العقار يحكمها القانون المدني كالمحال التجارية والصناعية والتي تحكمها المادة 741و779 من القانون المدني وتستلزم الدعوى توجيه انذار بعدم الرغبة بتجديد العقد من المؤجر وتتم التخلية.

وقال القاضي مجيد العظيمي في حديث إلى "القضاء" إن "الدعوى التي تخص الإيجار الخاص بدور السكن الذي مضى عليها اثنا عشر عاما تقام من دون توجيه إنذار استنادا إلى أحكام المادة 17 الفقرة 12 من قانون الإيجار بحسب تعديل قانون إيجار العقار بموجب القانون رقم 56 لسنة 2000 الذي عدل هذه المادة".

وأضاف العظيمي "أما بالنسبة للمحلات فإذا كان عقد الإيجار شهريا او سنويا أو من دون مدة محددة ولم يسدد المستأجر بدل الإيجار فيمكن توجيه إنذار له حتى ولو بعد شهر او شهرين فلو كان الايجار مثلا يستحق في 1/1/2011 ولم يتم تسديده فيمكن للمؤجر ان ينتظره الفترة التي يراها ويمكن ان ينذره بعد يومين او اسبوع او شهرين".

وفي ما يخص دور السكن من جانبه يوضح القاضي ضياء الكناني انه في "حالة السكن فالمادة 17/1 من القانون أشارت إلى أن المستأجر إذا لم يسدد الأجرة خلال السبعة أيام الأولى من تاريخ الاستحقاق فللمالك أن ينذره بعد السبعة أيام لتسديد البدل، فإذا لم يسدد البدل بعد انتهاء المدة فللمالك ان يقيم دعوى التخلية، هذا اذا كان عقد الايجار سنويا او شهريا".

وعن أهم مشكلات دعاوى التخلية أوضح القاضي الكناني ان "المشرع حاول إحداث موازنة بين مصلحة المؤجر والمستأجر إلا أنه حتى الآن لم يتوصل المشرع الى إحداث هذه التواصل بسبب أزمة السكن وصعوبة إيجاد أماكن"، مبينا أن "الحل في هذه المشكلة يكمن في اتجاه الدولة الى إنشاء مجمعات سكنية وزيادة البناء العمودي لحل أزمة السكن".

ويضيف قاضي محكمة البداءة أن "مجلس القضاء الأعلى طلب تطوير التشريعات والقوانين والأنظمة بما يتلاءم مع المتغيرات الحاصلة في المجتمع وقدم دراسات وحلولا وتم رفعها الى الجهات المعنية لغرض تشريعها والتي تهدف إلى إحداث التوازن بين المؤجر (المالك) والمستأجر وننتظر إقرار وتشريع قانون خاص يقدم الحلول".

اما بالنسبة لتعديل الفقرة القانونية التي تخص المحال التجارية فيرى الكناني ان "التعديل كانت الغاية منه إنصاف المالكين والمؤجرين الا انه احدث مشكلة للمستأجرين حيث بقي عقد الايجار بحسب إرادة المؤجر (المالك) ورغبته لاسيما ان بعض المؤجرين مستوفون  لـ(السرقفلية) وبمبالغ او من المالك السابق للعقار".

وفي شأن "السرقفلية" يبين القاضي ضياء الكناني ان "السرقفيلة هي عبارة عن منفعة تعود عن العقار لكنها غير قانونية وغير منصوص عليها في القانون وهو بيع منفعة العقار بموجب اتفاق خارجي"، لافتا إلى أن "نظام السرقفلية غالبا ما يولد مشكلات كثيرة بين المالك والمستأجر وبين المستأجر الأول واللاحق لاسيما في المحلات والشقق".

ولتوضيح كيفية إقامة دعوى التخلية لعدم دفع الأجرة يشترط القاضي لإقامتها "مضي سبعة ايام على استحقاق بدل الايجار وفي اليوم الثامن يوجه المدعي إنذارا للمدعى عليه يطلب فيه منه تسديد بدل ايجار الشهر الأخير علما ان ايجارات الأشهر السابقة تعتبر ديونا في الذمة".

وأضاف أن "المحكمة تقوم بإجراء الكشف لملاحظة واقعة الاشغال وبدلالة خبير مساح فإذا كانت الدار مقفلة فتسمع البينة الشخصية (الشهود)".

اما إجراءات دعوى التخلية لمضي 12سنة على استئجار الدار فالإجراءات هي تطبيقا للقانون رقم 56 لسنة2000 وهي "التأكد من عقد الإيجار والوقوف على تاريخه والتحقق من مضي مدة 12سنة على عقد الايجار كما يتم الكشف على واقعة الاشغال وتقديم مرتسم من قبل الخبير المساح لبيان موقع الدار ومساحتها ومشتملاتها".

اما إجراءات دعوى تخلية المحلات والدكاكين حيث تطبق أحكام المادة  741 من القانون المدني: وهو توجيه انذار وخلال شهر يمهل المدعى عليه وينذر بعدم رغبة المدعي بتجديد عقد الإيجار قبل شهر من انتهائه فضلا عن ذلك طلب صورة قيد التسجيل العقاري للعقار موضوع التخلية للتأكد من عائدية العقار إضافة إلى تقرير الخبير المساح وربط عقد الإيجار بين الطرفين.