التفاصيل

عقار الرباط الكبير – البصرة

63/دراسات/2018

2021-02-23 10:06:00

ورد كتاب دائرة الشؤون المالية والادارية / قسم العـقود في مجـلس القضاء الأعـلى بالعـدد (889/م.د/2018) في 14/2/2018 المتضمن ارسال كتاب رئاسة محكمة استئناف البصرة الاتحادية بالعـدد (188) في 30/1/2018 مع كافة المرفقات بشأن العقـار تسلسل (2075/4) الرباط الكبير لبيان الرأي بشأن تنفيذ المجمع السكني المزمع انشاءه كمشروع استثماري عليه ,
أولاً : الاجراءات المتبعة :
1– تم الاطلاع على كتاب رئاسة محكمة استئناف البصرة الاتحادية بالعدد (188) في 30/1/2018 والذي أشار فيه الى دراسة بالعدد (36/دراسات/2014) في 28/11/2014) سبق لهذه الهيأة وان قدمتها بشان موضوع العقار تسلسل (2075/4) الرباط الكبير بعد ان كان مدرج ضمن الخطة السنوية لمحافظة البصرة لعام 2015 وحسب قرار مجلس محافظة البصرة المرقم (232) كأعداد دراسة وتصاميم ولعدم توفر التخصيصات المالية اللازمة للمشروع المذكور لدى محافظة البصرة تقرر حفظ الدراسة من قبل هيأة الاشراف القضائي بعد ان أرسلت كافه الأوليات الى دائرة الشؤون المالية والإدارية / قسم العقود لغرض المتابعة مع رئاسة محكمة استئناف البصرة   الا انه قد أرسلت محافظة البصرة هيأة استثمار البصرة كتابها المرقم (أ/ن/237) في 17/1/2018 ومرفقه شركة المجموعة الدولية للإنشاءات المرقم في (-5-18   IGفي 7-102018) والمتضمن ابداء الشركة بالتعاون مع شركة Kriston Enterpies ) ) واستعدادهم الكامل بتنفيذ المجمع السكني على القطعة تسلسل (2075/4) الرباط الكبير المخصصة للسادة القضاة وأعضاء الادعاء العام وموظفي مجلس القضاء الأعلى في محافظة البصرة كمشروع استثماري (مجمع سكني) وفق عقد استثماري يتم الاتفاق عليه وكذلك الكتاب المرقم (أ/ن/411) في 28/1/2018 ومرفقه طلب شركة (أمجاد مهد الرافدين) التي لديها الرغبة في استثمار قطعة الأرض أعلاه لانشاء مجمع سكني متكامل لمنتسبي مجلس القضاء الأعلى في البصرة .

2– تم الاطلاع على كتاب شركة كرستون وشركة المجموعة الدولية للإنشاءات المعنون الى هيأة استثمار محافظة البصرة لتوفر الرغبة لديهم في انشاء مجمع سكني على القطعة المخصصة للسادة القضاة في محافظة البصرة وفق صيغه يتم التعاقد عليها وبطريقة البناء الحديث كون لديهم الخبرة في انشاء الأبنية العامودية والأفقية وفق احدث الأنظمة الانشائية والميكانيكية والكهربائية ضمن معايير عالمية كما لوحظ أيضاً كتاب شركة (امجاد مهد الرافدين) التي لديها الرغبة في استثمار قطعه الأرض أعلاه لانشاء مجمع سكني متكامل لمنتسبي مجلس القضاء الأعلى في البصرة .
3- تم الاطلاع على الدراسة السابقة المعدة من قبل هذه الهيأة بالعدد (36/دراسات/2018) والمتعلقة بنفس موضوع العقار انف الذكر وعلى التوصية المقدمة بشأنها من قبل القاضي والمشرف القضائي السيد (خالد معين جواد الساعدي) والمتضمنة (بأن قطعة الارض المرقمة (2075/4) الرباط الكبير موضوع البحث والتي تم شرائها من الموازنة الاستثمارية للسلطة القضائية الاتحادية سجلت باسم مجلس القضاء الأعلى حسب ما مثبت في نموذج رقم (25) تسجيل عقاري وجنس العقار ارض خالية ومساحتها (40 متر مربع و 13 اولك و 19 دونم) لغرض توسيع ابنية المحاكم ومكاتب التحقيق وبالتالي لا يمكن توزيعها كقطع أراضي سكنية على الموظفين حسب ما جاء بمطالعة دائرة الشؤون المالية المؤرخة 8/11/2015 والتي وردت رفقة كتاب الدائرة المذكورة بالعدد (5648/حـ/2015) في 15/11/2015 ان الموضوع الخاص بالقطعة المذكورة أنفاً كان قد أدرج ضمن الخطة السنوية لمحافظة البصرة لعام 2015 وحسب قرار مجلس المحافظة المرقم (232) كاعداد دراسة وتصاميم وعند احالة المشروع وانجازه يكون مشروع متكامل التصاميم مهيئ للتنفيذ في حال توفير التخصيصات المالية ولعدم توفر التخصيصات المالية اللازمة للمشروع انف الذكر لدى مجلس محافظة البصرة في الوقت الحاضر ، يرى حفظ الدراسة واحالة كافة الأوليات الى دائرة الشؤون المالية في المجلس لغرض المتابعة من قبلهم مع رئاسة محكمة استئناف البصرة الاتحادية وقد اقترنت التوصية بتأييد جميع المشرفين القضائيين وموافقة الأستاذ رئيس مجلس القضاء الأعلى بشأنها في وقتها .
ثانياً : النتائج التي تم التوصل اليها :
1– يتضح من الدراسة السابقة أنفة الذكر ان القطعة المرقمة (2075/4 الرباط الكبير) موضوع هذه الدراسة قد تحولت صفة استخدامها من خدمات الى سكن وهي بمساحة (19 دونم و 13 أولك و 40 متر مربع) هـي مسجله باسم مجلس القضاء الأعلى حسبما تشير الى ذلك صورة قيده .
2- بينت الدوائر المختصة في محافظة البصرة وهي دائرة التسجيل العقاري بكتابها المرقم (2/11620) في 19/10/2014 والمديرية العامة للتخطيط العمراني / البصرة بكتابها المرقم (2014) في 8/10/2013 ومديرية بلدية البصرة / شعبة تنظيم المدن / وحدة التصميم الأساسي بكتابها المرقم (48829) في 31/10/2013  بأن واقع القطعة (سكن عمودي) .
3– العقار موضوع الدراسة تسلسل (2075/4) الرباط الكبير يقع في قلب مدينه البصرة في منطقة تسمى ساحة سعـد بالقرب من مجمع كليات باب الزبير في البصرة وبسبب موقعه المتميز نلاحظ ان هناك تهافت من قبل الشركات لغرض حصول الموافقة من مجلس القضاء الأعلى على أخذه فرصه استثماريه بعد التنسيق مع هيأة استثمار البصرة .
4– بما ان العقار موضوع الدراسة لا توجد بشان معوقات ادارية او تخطيطية تحول دون انشاءه  ليكون مجمع سكني للقضاة وأعضاء الادعاء العام او لمنتسبي مجلس القضاء الأعلى لمن لديه الرغبة في الحصول على وحده سكنيه سواء كانت شقه أرضية ضمن بناء أفقي او شقه ضمن بناء عامودي فهناك طريقين بشأن ذلك :-

الطريق الأول : هو ان يتعاقد مجلس القضاء الأعلى مع احدى شركات البناء لا قامه مجمع سكني على العقار موضوع الدراسة وفق مواصفات يتم الاتفاق بشأنها تكون تلك الدور اما تشغيلية أي ان تستأجر للسادة القضاة وأعضاء الادعاء العام او من قبل موظفي مجلس القضاء الأعلى او ان يتم تمليك تلك الدور من قبل مجلس القضاء الأعلى لمن لديه الرغبة في شرائها بعد فرزها وهذا الأمر تعترضه عقبه مهمة الا وهي مصدر التمويل حيث انه وبسبب الضائقة المالية التي يمر بها البلد يتعذر معه على مجلس القضاء الأعلى اقامه هكذا مشروع يحتاج الى مبالغ طائلة بشأنه .
الطريق الثاني : وهـي الفرصة الاستثمارية التي تحاول شركات الاستثمار التهافت عليها لأخذ العقار كفرصه استثماريه وهذا ما توحيه الطلبات المقدمة من الشركات المشار اليها أعلاه للفوز بها , وهنا لابد من بيان مها هو المقصود بالفرصة الاستثمارية وما هي اليه تطبيقها وكيف يحقق المستثمر الارباح منها ؟  
1– الاستثمار او الفرصة الاستثمارية يقصد بها توظيف رأس المال في أي نشاط او مشروع اقتصادي يعود بمنفعة على الاقتصاد الوطني وفقاً لأحكام هذا القانون مادة (1/سادساً) من قانون الاستثمار رقم (13) لسنة 2006 المعدل والمستثمر العراقي : هو الشخص الحاصل على اجازة الاستثمار والذي يحمل الجنسية العراقيـة اذا كان شخصاً طبيعياً او شخصاً معنوياً مسجلاً في العراق مادة (1/تاسعاً) اما المستثمر الأجنبي : هو الشخص الحاصل على اجازة الاستثمار والذي لا يحمل الجنسية العراقية اذا كان شخصاً طبيعياً او شخصاً معنوياً مسجلاً في بلد أجنبي مادة (1/عاشراً) .
2– أما آلية تطبيق الفرصة الاستثمارية فتكون في حالة ماذا اذا حصلت احدى الشركات على تلك الفرصة وأبرمت عقدا استثماريا مع صاحبة الأرض التي المراد اقامة المشروع الاستثماري عليه فاذا كان العقار يقع ضمن التصميم الأساسي للمدينة فيقدر قيمته ويدفع المستثمر قيمته للجهة المالكة بما يعادل (10%) من قيمته اما اذا كان العقار خارج التصميم الأساسي فلا يدفع أي مبلغ مقابل التعاقد عليه كفرصه استثماريه , كما ان المستثمر بعد الفوز بالفرصة الاستثمارية يعفى من كافه الرسوم والضرائب بما فيها الضرائب الكمركية المتعلقة باستيراد المواد الإنشائية والميكانيكية والكهربائية ومواد البناء وبعد انجاز نسبه من الاعمال تقوم الجهة مالكة الأرض بالتنازل عن ملكيتها للمستثمر بعد وضع اشارة عدم التصرف عليها في دائرة التسجيل العقاري كضمان حسن أداء لكي يقوم هو بعد ذلك ببيع ما تفق عليه بموجب تلك الفرصة الاستثمارية أي على سبيل المثال يقوم المستثمر اذا اتفق معه على انشاء مجمع سكني بعد انجازه ببيع الوحدات السكنية التي انشئها على تلك القطعة لموظفي تلك الجهة التي تعاقدت معه وفق أسعار متفق عليها , عند ابرام ذلك العقد الاستثماري وهنا يحقق المستثمر ارباحا من عملة المذكور .
- والسؤال المهم في هذه الفقرة وفيما يتعلق بموضوع دراستنا هل يوافق مجلس القضاء الأعلى على التنازل عن ملكية الأرض تسلسل (2075/4) الرباط الكبير فيما لو تم الاتفاق مع احدى الشركات الاستثمارية المشار اليها بكتاب رئاسة محكمة استئناف البصرة أعلاه او حتى غيرها مقابل انشاء مجمع سكني يقوم المستثمر بعد ذلك ببيع وحداته السكنية بعد فرزها على السادة القضاة او أعضاء الادعاء العام او موظفي مجلس القضاء الأعلى حصراً وهل هناك جدوى اقتصاديه من ذلك .
الجواب : لا توجد جدوى اقتصاديه لمجلس القضاء الأعلى بتنازله عن قطعه الأرض موضوع الدراسة على فرض انه يروم التنازل عنها للمستثمر مقابل انشاء وحدات سكنيه , لان التنازل هنا لا يكون اذا كانت الأرض تعود للبلدية باعتبارها الجهة التي تمتلك الأرضي وتوزعها على المواطنين وفقاً للقوانين المرعية , اما اذا كانت الأرض مسجلة باسم جهة غير البلدية (كمجلس القضاء الأعلى مثلاً) بالإمكان عرضه كفرصه استثماريه مع بقاء أصل الرقبة باسم المالك دون ان يتم التنازل عنها لان المستثمر سيستفاد من حصوله على الفرصة الاستثمارية من الاعفاءات التي سوف يحصل عليها بحصوله على تلك الاجازة والمتمثلة ((بأعفاءه من كافه الرسوم والضرائب بما فيها الضرائب الكمركية المتعلقة باستيراد المواد الإنشائية والميكانيكية والكهربائية ومواد البناء)) وهـنــا لابـد من معرفه هل توافق الشركات المشار اليها أعلاه بكتاب رئاسة محكمة استئناف البصرة الاتحادية اذا ما حصلت على الفرصة الاستثمارية ان تتولى بناء وحدات سكنيه لمنتسبي مجلس القضاء الأعلى من
قضاة وموظفين مثلاً مع بقاء رقبة الأرض لمجلس القضاء الأعلى وان تتولى هي بعـد ابرام عقـد معها ببيع تلك المشيدات على الموظفين وفق عقد يتم التوصل اليه لاحقاً وبأسعار مناسبة , ومن ثم يتم تملك الأرض للموظفين باتفاق لاحق ما بين مجلس القضاء الأعلى ومنسبيه وفق أسعار معينه كأن يكون تسديده من رواتب المنتسبين .
 
التوصيات التي تم التوصل اليها :-
استناداً لما تقدم من نتائج نوصي ما يلي :-
 اشعار دائرة الشؤون المالية والإدارية / قسم العقود في مجلس القضاء الأعلى بأن الفرصة الاستثمارية هي أفضل طريقة يكمن معها الاستفادة من قطعة الأرض الفارغة العائد لمجلس القضاء الأعلى تسلسل (2075/4) الرباط الكبير الكائنة في مدينة البصرة لا نشاء وحدات سكنيه لمنتسبي مجلس القضاء الأعلى مع بقاء ملكية الأرض باسم مجلس القضاء الأعلى دون التنازل عنها للمستثمر بعـد استطلاع رأي الشركات التي تروم الحصول على تلك الفرصة الاستثمارية والاستفسار منها هل بإمكانها انشاء وحدات سكنيه وبيعها على منتسبي مجلس الفضاء الأعلى مع بقاء ملكية الأرض باسم مجلس القضاء الأعلى عن طريق مفاتحة رئاسة محكمة استئناف البصرة الاتحادية بشان ذلك باعتبارها صاحبة المقترح ودون ان يتحمل مجلس القضاء الأعلى أي تبعات ماليه لان المستثمر سيستفاد من حصوله على الفرصة الاستثمارية من الاعفاءات التي سوف يحصل عليها بحصوله على تلك الاجازة والمتمثلة ((باعفاءه من كافه الرسوم والضرائب بما فيها الضرائب الكمركية المتعلقة باستيراد المواد الإنشائية والميكانيكية والكهربائية ومواد البناء)) وبالتالي ستكون كلفه البناء قياساً بمثيلاتها منخفضة جداً وفيها ارباح وذلك  للحفاظ على قطعة الأرض ممن تسول له نفسه من التجاوز عليها بالبناء سواء كان ذلك من قبل الأشخاص الطبيعيين او حتى من قبل بعض دوائر الدولة لاسيما وان القطعة تقع في مكان مميز قلب مدينة البصرة , على ان يتم تنظيم العقد الاستثماري بحرفيه عالية جدا لضمان حقوق الدولة الممثلة بمجلس القضاء الأعلى وبشروط تضعها الجهة المستفيدة من تلك الفرصة الاستثمارية وان لا يتم بيع أي وحد سكنيه الا لمنتسبي مجلس القضاء الأعلى حصراً سواء كانوا  قضاة او ادعاء عام او موظفين بمبالغ تحدد سلفاً حسب نوعيه البناء والمساحة وبخلاف ذلك نوصي برفض الفرصة الاستثمارية , والتنسيق مع رئاسة محكمة

استئناف البصرة باتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على القطعة كتسييجها او تأجيرها ككراج وفق قانون بيع وايجار أموال الدولة في هذه المرحلة , حتى تتوفر لمجلس القضاء الأعلى السيولة المالية الذي تمكنه من استغلالها الاستغلال الأمثل .